Il-LIBOR, li darba kien l-aktar numru importanti fis-swieq finanzjarji, se jisparixxi mill-istorja wara Ġunju 2023 u mhux se jibqa' jintuża biex jiġi pprezzat is-self.

Mill-2022 'il quddiem, ħafna self b'rata aġġustabbli ta' selliefa ta' ipoteki huma marbuta ma' indiċi – is-SOFR.

Kif jaffettwa r-rati varjabbli tas-self is-SOFR? Għaliex għandu jintuża s-SOFR minflok il-LIBOR?

F'dan l-artikolu se nispjegaw x'inhu eżattament l-SOFR u x'inhuma l-oqsma ewlenin ta' tħassib meta jiġu kkalkulati r-rati tal-imgħax aġġustabbli.

 

Self Ipotekarju b'Rata Aġġustabbli (ARM)

Minħabba r-rati għoljin ta' imgħax attwali, ħafna nies qed jagħżlu self b'rata aġġustabbli, magħrufa wkoll bħala ARMs (Adjustable-Rate Mortgages).

It-terminu “aġġustabbli” jfisser li r-rata tal-imgħax tinbidel matul is-snin tal-ħlas lura tas-self: Rata ta’ imgħax fissa hija miftiehma għall-ewwel ftit snin, filwaqt li r-rata tal-imgħax għas-snin li jifdal tiġi aġġustata f’intervalli regolari (ġeneralment kull sitt xhur jew sena).

Pereżempju, ARM 5/1 tfisser li r-rata tal-imgħax hija fissa għall-ewwel 5 snin ta' ħlas lura u tinbidel kull sena wara dan.

Matul il-fażi varjabbli, madankollu, l-aġġustament tar-rata tal-imgħax huwa wkoll limitat (limiti), eż. 5/1 ARM ġeneralment ikun segwit min-numru bi tliet ċifri 2/1/5.

·It-2 jirreferi għal-limitu inizjali għall-aġġustament tal-imgħax (limitu tal-aġġustament inizjali). Jekk ir-rata tal-imgħax inizjali tiegħek għall-ewwel 5 snin hija ta' 6%, il-limitu fis-sitt sena ma jistax jaqbeż is-6% + 2% = 8%.

·L-1 jirreferi għal-limitu massimu għal kull aġġustament tar-rata tal-imgħax ħlief l-ewwel wieħed (limitu massimu għal aġġustamenti sussegwenti), jiġifieri massimu ta' 1% għal kull aġġustament tar-rata tal-imgħax li jibda fis-sena 7.

·Il-5 jirreferi għal-limitu massimu għall-aġġustamenti tar-rata tal-imgħax matul it-terminu kollu tas-self (limitu tal-aġġustament tul il-ħajja), jiġifieri r-rata tal-imgħax ma tistax taqbeż is-6% + 5% = 11% għal 30 sena.

Minħabba li l-kalkoli tal-ARM huma kkumplikati, dawk li jissellfu li mhumiex familjari mal-ARMs spiss ikollhom it-tendenza li jaqgħu f'diffikultà! Għalhekk, huwa importanti ħafna li dawk li jissellfu jifhmu kif jikkalkulaw ir-rata tal-imgħax varjabbli.

 

X'inhuma l-oqsma ewlenin ta' tħassib tas-SOFR meta tiġi kkalkulata r-rata varjabbli?

Għal ARM 5/1, ir-rata ta' imgħax fissa għall-ewwel 5 snin tissejjaħ ir-rata tal-bidu, u r-rata ta' imgħax li tibda fis-6 sena hija r-rata ta' imgħax indiċjata bis-sħiħ, li hija kkalkulata permezz ta' indiċi + marġni, fejn il-marġni huwa fiss u l-indiċi ġeneralment huwa l-medja ta' 30 jum tas-SOFR.

B'marġni ta' 3% u SOFR medju attwali ta' 30 jum li huwa ta' 4.06%, ir-rata tal-imgħax fis-6 sena tkun ta' 7.06%.

X'inhu eżattament dan l-indiċi SOFR? Ejja nibdew b'kif jiġu self b'rata aġġustabbli.

F'Londra fis-snin sittin, meta l-inflazzjoni kienet qed tiżdied b'rata mgħaġġla, l-ebda bank ma kien lest li jagħti self fit-tul b'rati fissi għax kienu f'nofs inflazzjoni li qed tiżdied u kien hemm riskju sinifikanti ta' żieda fir-rati tal-imgħax.

Biex isolvu din il-problema, il-banek ħolqu self b'rata aġġustabbli (ARMs).

F'kull data ta' reset, il-membri individwali tas-sindakat jaggregaw l-ispejjeż tas-self rispettivi tagħhom bħala referenza għar-rata ta' reset, u jaġġustaw ir-rata tal-imgħax imposta biex tirrifletti l-ispiża tal-fondi.

U r-referenza għal din ir-rata ta' reset hija l-LIBOR (London Interbank Offered Rate), li spiss tisma' dwarha – l-indiċi li ġie referenzjat ripetutament fil-passat meta ġew ikkalkulati r-rati ta' imgħax aġġustabbli.

Sal-2008, matul il-kriżi finanzjarja, xi banek kienu riluttanti li jikkwotaw rati ta' self ogħla biex jaħbu l-kriżi ta' finanzjament tagħhom stess.

Dan kixef id-dgħufijiet ewlenin tal-LIBOR: Il-LIBOR ġie kkritikat ħafna talli ma kellux bażi reali ta’ tranżazzjoni u kien faċli biex jiġi mmanipulat. Minn dakinhar, id-domanda għas-self bejn il-banek naqset drastikament.

Bi tweġiba għar-riskju li l-LIBOR jisparixxi, il-Federal Reserve iffurmat l-Alternative Reference Rates Committee (ARRC) fl-2014 biex issib rata ta' referenza ġdida li tissostitwixxi l-LIBOR.

Wara tliet snin ta’ xogħol, l-ARRC għażlet uffiċjalment is-Secured Overnight Financing Rate (SOFR) bħala r-rata ta’ sostituzzjoni f’Ġunju 2017.

Minħabba li s-SOFR hija bbażata fuq ir-rata overnight fis-suq tar-repo appoġġjat mit-Teżor, kważi ma hemm l-ebda riskju ta’ kreditu; u hija kkalkulata bl-użu tal-prezz tat-tranżazzjoni, u dan jagħmilha diffiċli għall-manipulazzjoni; barra minn hekk, is-SOFR hija t-tip l-aktar innegozjat fis-suq monetarju, li tista’ tirrifletti l-aħjar il-livell tar-rati tal-imgħax fis-suq tal-finanzjament.

Għalhekk, mill-2022 'il quddiem, l-SOFR se jintuża bħala l-istandard għall-ipprezzar tal-biċċa l-kbira tas-self b'rata varjabbli.

 

X'inhuma l-benefiċċji ta' self b'ipoteka b'rata aġġustabbli?

Il-Federal Reserve bħalissa tinsab f'ċiklu ta' żieda fir-rati u r-rati fissi tal-ipoteki għal 30 sena jinsabu f'livelli għoljin.

Madankollu, jekk l-inflazzjoni tonqos b'mod sinifikanti, il-Federal Reserve tidħol f'ċiklu ta' tnaqqis fir-rata tal-imgħax u r-rati tal-ipoteki jerġgħu lura għal-livelli normali.

Jekk ir-rati tal-imgħax tas-suq jonqsu fil-futur, min jissellef jista' jnaqqas b'mod effettiv l-ispejjeż ta' ħlas lura u jibbenefika minn rati ta' imgħax aktar baxxi mingħajr ma jkollu jirrifinanzja billi jagħżel self b'rata aġġustabbli.

Barra minn hekk, self b'rata aġġustabbli tipikament ikollu wkoll rati ta' imgħax aktar baxxi matul il-perjodu ta' impenn minn self ieħor għal żmien fiss u ħlasijiet mensili bil-quddiem relattivament aktar baxxi.

Għalhekk fis-sitwazzjoni attwali, self b'rata varjabbli jkun għażla tajba.