LIBOR, darba l-aktar numru importanti fis-swieq finanzjarji, se jisparixxi mill-istorja wara Ġunju 2023 u mhux se jibqa' jintuża biex ipprezza s-self.

Mill-2022, ħafna self b'rata aġġustabbli ta' selliefa ta' ipoteki huwa marbut ma' indiċi – is-SOFR.

Is-SOFR kif jaffettwa r-rati tas-self varjabbli?Għaliex is-SOFR għandu jintuża minflok il-LIBOR?

F'dan l-artikolu aħna ser nispjegaw x'inhu eżattament is-SOFR u x'inhuma l-oqsma ewlenin ta 'tħassib meta nikkalkulaw rati ta' imgħax aġġustabbli.

 

Self b'Ipoteki b'Rata Aġġustabbli (ARM)

Minħabba r-rati tal-imgħax għoljin attwali, ħafna nies qed jagħżlu self b'rata aġġustabbli, magħruf ukoll bħala ARMs (Adjustable-Rate Mortgages).

It-terminu “aġġustabbli” ifisser li r-rata tal-imgħax tinbidel matul is-snin tal-ħlas lura tas-self: Rata tal-imgħax fissa tiġi miftiehma għall-ewwel ftit snin, filwaqt li r-rata tal-imgħax għas-snin li fadal tiġi aġġustata mill-ġdid f’intervalli regolari (ġeneralment kull sitt xhur jew sena).

Pereżempju, ARM 5/1 tfisser li r-rata tal-imgħax hija fissa għall-ewwel 5 snin ta' ħlas lura u tinbidel kull sena minn hemm 'il quddiem.

Matul il-fażi varjabbli, madankollu, l-aġġustament tar-rata tal-imgħax huwa wkoll limitat (limiti), eż. 5/1 ARM huwa normalment segwit min-numru bi tliet ċifri 2/1/5.

·It-2 tirreferi għall-limitu inizjali għall-aġġustament tal-imgħax (limitu tal-aġġustament inizjali).Jekk ir-rata tal-imgħax inizjali tiegħek għall-ewwel 5 snin hija 6%, il-limitu fis-sitt sena ma jistax jaqbeż 6% + 2% = 8%.

·L-1 jirreferi għall-limitu għal kull aġġustament tar-rata tal-imgħax ħlief għall-ewwel wieħed (limitu għal aġġustamenti sussegwenti), jiġifieri massimu ta’ 1% għal kull aġġustament tar-rata tal-imgħax li jibda fis-sena 7.

·Il-5 tirreferi għal-limitu massimu għall-aġġustamenti tar-rata tal-imgħax matul it-terminu kollu tas-self (limitu tal-aġġustament tal-ħajja), jiġifieri r-rata tal-imgħax ma tistax taqbeż 6% + 5% = 11% għal 30 sena.

Minħabba li l-kalkoli tal-ARM huma kkumplikati, dawk li jissellfu li mhumiex familjari mal-ARMs spiss għandhom it-tendenza li jaqgħu f'toqba!Għalhekk, huwa importanti ħafna li dawk li jissellfu jifhmu kif jikkalkulaw ir-rata tal-imgħax varjabbli.

 

X'inhuma l-oqsma ewlenin ta' tħassib tas-SOFR meta tiġi kkalkulata r-rata varjabbli?

Għal ARM 5/1, ir-rata tal-imgħax fissa għall-ewwel 5 snin tissejjaħ ir-rata tal-bidu, u r-rata tal-imgħax li tibda fis-6 sena hija r-rata tal-imgħax kompletament indiċjata, li hija kkalkulata b'indiċi + marġini, fejn il-marġni huwa fiss u l-indiċi huwa ġeneralment il-medja ta' 30 jum SOFR.

B'marġini ta '3% u medja attwali ta' 30 jum SOFR hija 4.06%, ir-rata tal-imgħax fis-6 sena tkun 7.06%.

X'inhu eżattament dan l-indiċi SOFR?Ejja nibdew b'kif seħħ is-self b'rata aġġustabbli.

F’Londra fis-sittinijiet, meta l-inflazzjoni kienet qed tiżdied, l-ebda banek ma kienu lesti li jagħmlu self fit-tul b’rati fissi minħabba li kienu f’nofs l-inflazzjoni li qed tiżdied u kien hemm riskju sinifikanti ta’ żieda fir-rati tal-imgħax.

Biex issolvi din il-problema, il-banek ħolqu self b'rata aġġustabbli (ARMs).

F'kull data ta' reset, il-membri individwali tas-sindakat jaggregaw l-ispejjeż tas-self rispettivi tagħhom bħala referenza għar-rata ta' reset, u jaġġustaw ir-rata ta' imgħax mitluba biex tirrifletti l-ispiża tal-fondi.

U r-referenza għal din ir-rata ta’ reset hija LIBOR (London Interbank Offered Rate), li spiss tisma’ dwarha – l-indiċi li ġie riferut ripetutament fil-passat meta tikkalkula r-rati tal-imgħax aġġustabbli.

Sal-2008, matul il-kriżi finanzjarja, xi banek kienu riluttanti li jikkwotaw rati ta' self ogħla biex jgħattu l-kriżi tal-finanzjament tagħhom stess.

Dan kixef id-dgħufijiet ewlenin tal-LIBOR: LIBOR ġie kkritikat ħafna talli ma kellu l-ebda bażi ta 'tranżazzjoni reali u li kien manipulat faċilment.Minn dakinhar, id-domanda għal self bejn il-banek naqset drastikament.

Bi tweġiba għar-riskju tal-għajbien tal-LIBOR, il-Federal Reserve iffurmat il-Kumitat tar-Rati ta’ Referenza Alternattivi (ARRC) fl-2014 biex issib rata ta’ referenza ġdida biex tissostitwixxi l-LIBOR.

Wara tliet snin ta’ ħidma, l-ARRC għażel uffiċjalment ir-Rata ta’ Finanzjament ta’ Matul il-lejl Garantit (SOFR) bħala r-rata ta’ sostituzzjoni f’Ġunju 2017.

Minħabba li s-SOFR huwa bbażat fuq ir-rata overnight fis-suq repo sostnut mit-Teżor, kważi m'hemm l-ebda riskju ta' kreditu;u huwa kkalkulat bl-użu tal-prezz tat-tranżazzjoni, li jagħmel il-manipulazzjoni diffiċli;barra minn hekk, is-SOFR huwa l-aktar tip negozjat fis-suq tal-flus, li jista 'jirrifletti l-aħjar il-livell tar-rati tal-imgħax fis-suq tal-finanzjament.

Għalhekk, mill-2022, is-SOFR se jintuża bħala l-istandard għall-ipprezzar tal-biċċa l-kbira tas-self b'rata varjabbli.

 

X'inhuma l-benefiċċji ta' self b'ipoteka b'rata aġġustabbli?

Il-Federal Reserve bħalissa tinsab f'ċiklu ta 'żieda fir-rati u r-rati fissi ta' ipoteki għal 30 sena huma f'livelli għoljin.

Madankollu, jekk l-inflazzjoni tonqos b'mod sinifikanti, il-Federal Reserve tidħol f'ċiklu ta 'tnaqqis tar-rata tal-imgħax u r-rati tal-ipoteki jerġgħu lura għal-livelli normali.

Jekk ir-rati tal-imgħax tas-suq jonqsu fil-futur, dawk li jissellfu jistgħu effettivament inaqqsu l-ispejjeż tal-ħlas lura u jibbenefikaw minn rati tal-imgħax aktar baxxi mingħajr ma jkollhom għalfejn jiffinanzjaw mill-ġdid billi jagħżlu self b’rata aġġustabbli.

Barra minn hekk, is-self b'rata aġġustabbli wkoll tipikament ikollu rati ta' imgħax aktar baxxi matul il-perjodu ta' impenn minn self ieħor b'terminu fiss u ħlasijiet bil-quddiem ta' kull xahar relattivament aktar baxxi.

Allura fis-sitwazzjoni attwali, self b'rata varjabbli tkun għażla tajba.