Kif is-Self tas-CES Juża d-DSCR biex Jiffinanzja Proprjetajiet ta' Investiment

Għall-investituri tal-proprjetà immobbli, Self Magħluq (CES) joffri mod uniku biex jiffinanzjaw proprjetajiet mhux okkupati mis-sid mingħajr ma jiddependu fuq id-dħul personali. Bl-użu tal-Proporzjon tal-Kopertura tas-Servizz tad-Dejn (DSCR) biex jikkwalifikaw, dawn is-self ibbażati fuq id-dħul mill-proprjetà jiffokaw fuq il-fluss tal-flus kontanti mill-kera, u b'hekk ikunu ideali biex iżżid il-portafolli. Ejja nesploraw kif jaħdmu s-self CES għal self ibbażat fuq il-fluss tal-flus kontanti u għaliex huma rivoluzzjonarji.

Self CES huwa ipoteka sekondarja għal żmien fiss li ma jippermettix ġbid addizzjonali, ħafna drabi użat flimkien ma' self primarju għal self li mhux okkupat mis-sid. B'differenza mit-tieni ipoteki tradizzjonali, li jistgħu jeħtieġu prova tad-dħul personali, Self Sekondarju Magħluq għal proprjetajiet ta' investiment jisfrutta d-DSCR biex jivvaluta l-eliġibbiltà. Il-Proporzjon tal-Kopertura tas-Servizz tad-Dejn ikejjel id-dħul annwali mill-kera ta' proprjetà kontra l-obbligi tad-dejn tagħha, inklużi kemm l-ewwel kif ukoll it-tieni pagamenti tal-ipoteka (kapital, imgħax, taxxi, assigurazzjoni, u tariffi tal-HOA). DSCR ta' 1.0 jew ogħla jindika li d-dħul tal-proprjetà jkopri d-djun tagħha, bis-selliefa tipikament jippreferu 1.25 għal self ibbażat fuq il-fluss tal-flus kontanti.

Dan l-approċċ ta' ebda verifika tad-dħul personali huwa attrazzjoni kbira. L-investituri m'għandhomx bżonn W-2s jew prospetti tat-taxxa; minflok, dawk li jsellfu jevalwaw il-potenzjal tal-kiri tal-proprjetà, u b'hekk is-self CES jagħmel aċċessibbli għal dawk b'finanzi kumplessi. Huma wkoll disponibbli għal ċittadini barranin, li jippermettu lill-investituri internazzjonali jisfruttaw proprjetà immobbli fl-Istati Uniti mingħajr rekords tad-dħul lokali. Pereżempju, ċittadin barrani jista' jikseb self CES fuq proprjetà għall-kiri li jiġġenera $4,000 fix-xahar b'DSCR ta' 1.3, u b'hekk jevita l-ostakli tad-dħul personali.

Strutturi piggyback ok iżidu l-flessibbiltà. Self Sekondarju Magħluq jista' jkopri l-ħlasijiet parzjali jew ir-rinovazzjonijiet, flimkien ma' ipoteka inizjali biex jitnaqqsu l-ispejjeż bil-quddiem. Immaġina investitur li jimmira lejn proprjetà għall-kiri ta' $500,000: ipoteka inizjali tkopri 75% ($375,000), u self CES jiffinanzja l-20% li jifdal ($100,000), u jħalli biss 5% tal-flus kontanti parzjali. Dan il-pRiżervalikwidità għal aktar investimenti.

Madankollu, is-self CES ibbażat fuq id-DSCR jiġi b'xi kundizzjonijiet. Ir-rati tal-imgħax fuq it-tieni ipoteki spiss ikunu ogħla, u l-proporzjonijiet ikkombinati tas-self għall-valur (CLTV) jistgħu jilħqu l-limitu ta' 75-85%. Il-postijiet vakanti jew il-bidliet fis-suq jistgħu jaffettwaw ukoll is-self ibbażat fuq id-dħul mill-proprjetà, għalhekk l-investituri jridu jiżguraw domanda qawwija għall-kera. Minkejja dawn il-fatturi, self mhux okkupat mis-sid bħas-self CES joffri opportunitajiet mingħajr paragun għat-tkabbir tal-portafoll, speċjalment mingħajr verifika tad-dħul personali u b'għażliet disponibbli ta' ċittadini barranin li jmexxu l-aċċessibbiltà.